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23. Juli 2013

Mietrecht – Schönheitsreparaturen

Verständlichkeit von Klauseln in Verträgen

Derzeit sind kurze Berichte zu lesen über ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Bereich der Schönheitsreparaturen (Az. VIII ZR 285/12). Es ging wieder einmal um die Zulässigkeit einer Mietvertagsklausel. Schaut man sich die Sache näher an, kann man nur den Kopf schütteln. Die Rechsprechung hatte zuvor bereits klare Leitlinien aufgestellt (Grundsätzliche Zulässigkeit von Schönheitsreparaturpflicht, jedoch Verbot starrer Fristen und Koppelung von regelmäßiger Schönheitsreparatur und Endrenovierung).

Die beratenden Juristen hatten nun eine Klausel konzipiert, die all das zu berücksichtigen versuchte, zusätzlich dem Vermieter jedoch eine Quote an den Renovierungskosten sichern sollte, wenn der Mieter vor Ablauf des letzten Reparaturzyklus auszog (sog. Quotenabgeltung). Die Klausel war jedoch schon sprachlich so kompliziert und lang, dass vernünftigerweise von vornherein auf deren Verwendung hätte verzichtet werden sollen. Ein durchschnittlich intelligenter Nicht-Jurist kann derartige Klauseln nicht verstehen. Dennoch hat der BGH die Klausel leider nicht verworfen wegen sog. „Intransparenz“ (Unverständlichkeit) sondern unter weiterer Differenzierung seiner Rechtsprechung.

Wir raten grundsätzlich bei der Konzeption von Verträgen von der Verwendung Allgemeiner Geschäftsbedingungen ab, die schon durch ihre Satzlänge Misstrauen in die Verständlichkeit und damit Wirksamkeit begründen müssen. Statt immer differenzierter Regelungen unter Berücksichtigung von Rechtsprechungsvorgaben, sollte vorher der Blick auf die wirtschaftliche Notwendigkeit einer solchen Regelung geworfen werden. Dazu ist ein enger Kontakt mit dem Mandanten erforderlich.

Im Baurecht sind Paradebeispiele die Regelungen zu Vertragsstrafen für Bauzeitüberschreitungen unter Einschluss von Zwischenterminen. Es kann nicht darum gehen, dem Vertragspartner etwas „unterzujubeln“, was er nicht versteht. Vielmehr müssen die legitimen Interessen der Parteien erst intern ermittelt und dann offen im Vertrag benannt werden. Zu kompliziert und differenziert formulierte Klauseln erweisen sich später nur als Quell für Streit.

23. Juli 2013

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